In het kort
-Winkeliers zullen door de lockdown makkelijker huurkorting kunnen afdwingen.
-Dat stellen advocaten gespecialiseerd in huurrecht.
-Door de gedwongen sluitingen is eerder sprake van een onvoorziene omstandigheid.
-Tot nu toe wezen rechters ook veel verzoeken tot huurkortingen af.
Winkeliers die hun zaken deze week moesten sluiten zullen iets makkelijker huurverlaging kunnen afdwingen via de rechter. Juist de gedwongen sluiting door de overheid zal de positie van huurders in de rechtszaal versterken.
Dat verwachten advocaten gespecialiseerd in huurrecht. De afgelopen maanden oordeelde de rechter wisselend op verzoeken van winkeliers, hotelbazen en caféhouders die uitstel of afstel van huurbetalingen wilden afdwingen via de rechter. Maar de maandag ingevoerde lockdown kan in deze zaken in het voordeel van huurders uitpakken.
‘Hoe ingrijpender de maatregel door de overheid, hoe minder een winkelier kan doen om zich er tegen te wapenen. Dat neemt de rechter wel meein zijn oordeel’, zegt advocaat Jan Eerbeek vanBVD Advocaten. ‘De nieuwe maatregelen leveren inderdaad extra juridische munitie op voor huurders’, zegt zijn collega Arnout Scholten vanCMS.
Rechtszaken
Tijdens de vorige ‘intelligente lockdown’ hoefdenwinkels niet dicht. Toch bleven klanten weg, waardoor sommige hun deuren alsnog vrijwillig sloten en winkels die openbleven hun omzet zagen wegvallen. Sindsdien voeren winkeliers envastgoedeigenaren uitvoerige onderhandelingen over huurverlagingen. In veel gevallen komen ze daar uit. Huurders kregen bijvoorbeeld uitstel van betaling in ruil voor een verlenging van het huurcontract.
Sommige ondernemers probeerden via de rechter huurverlagingen af te dwingen. Dat lukt soms, maar niet altijd. Sowieso gaat het tot nu toe vooral om kort gedingen. In een bodemprocedure kan de rechter nog anders beslissen.
Amsterdamse zaken
‘Vooral in een aantal Amsterdamse zaken zie je dat de rechter behoorlijk toeschietelijk is naar de huurder’, zegt advocaat Thomas van Vugt van kantoor AMS. ‘Maar dat is lang niet overal zo.’
Zo hoefde het luxe Amsterdamse hotel W van de voorzieningenrechter niet de volledige huur te betalen. En het Amsterdamse Gerechtshof wees weliswaar een verzoek voor omzetafhankelijke huur voor het zalencentrum Rhone af, maar bekrachtigde wel een eerder vonnis van de kantonrechter. Daarin stond dat de ondernemer over het eerste deel van het jaar maar de helft van de huur hoefde te betalen, daarna werd die korting stapsgewijs kleiner.
Elders ging het fout voor huurders. Zo kreeg voetbalclub Vitesse het niet voor elkaar via de rechter huurkorting af te dwingen bij stadion GelreDome. En de uitbater van het Zwolse zalencentrum Urbana verloor een zaak over huurkorting omdat in het contract staat dat de risico’s van een gedwongen sluiting nu eenmaal bij de huurder terechtkomen.
Dichtgetimmerde contracten
Die contracten zijn vaker de reden waarom sommige huurders geen huurkorting voor elkaar krijgen bij de rechter. Veel huurders stellen dat er door de overheidsmaatregelen sprake is van een zogeheten gebrek: een aantasting van het huurgenot.
Veel contracten zijn echter gesloten op basis van een standaardmodel: het ROZ-contract. In die blauwdruk staat vaak dat huurders geen huurverlaging kunnen afdwingen op basis van het argument dat er sprake is van een gebrek.
Ondernemers kunnen evenmin stellen dat de coronacrisis overmacht is. ‘Daarbij gaat het erom of de coronamaatregelen het betalen van de huur onmogelijk maken’, zegt advocaat Boris Cammelbeeck van Stibbe, die denkt dat er nu zo’n dertig tot veertig coronahuurzaken zijn geweest. ‘En de banken zijn gewoon open, dus het doen van een betaling kan.’
Onvoorziene omstandigheid
Dan blijft er nog een andere manier over om wel tot huurverlaging te komen. In dat geval moet er sprake zijn van een zogeheten onvoorziene omstandigheid: een situatie waarmee bij het sluiten van het contract geen rekening is gehouden.
Dit was al het juridische haakje op basis waarvan rechters in veel gevallen huurkorting verleenden. ‘Uiteraard zijn de gevolgen van de onvoorziene coronacrisis voor sommige winkeliers nu zwaarder dan toen ze nog wel open konden in april’, zegt Eerbeek.
Dat wil nog niet zeggen dat huurders snel naar de rechter kunnen stappen, stellen advocaten. Ze moeten immers ook aantonen dat ze financieel worden geraakt door de coronacrisis. Daar ging het bijvoorbeeld mis voor Vitesse: de voetbalclub kon niet goed duidelijk maken dat zij hard in de portemonnee werd geraakt door de crisis.
‘Pijn gelijk verdeeld’
Bovendien luistert de rechter ook naar de verhuurder. Ook die kan weinig doen aan de coronacrisis. ‘Je ziet dat de pijn in veel gevallen gelijk verdeeld wordt’, zegt advocaat Scholten van CMS.
Verhuurders wijzen juist naar de overheid. De Vereniging van Institutionele Beleggers inVastgoed en brancheclub voor particuliere beleggers Vastgoed Belang riepen het kabinet woensdagavond op tot een uitbreiding van de steun aan de retailsector. Alleen ondernemers tot 250 man personeel kunnen nu rekenen op een tegemoetkoming van 70% van de vaste lasten, maar volgens de brancheclubs moet er ook een regeling komen voor bedrijven met meer personeel.
Bron: FD
